南宁豪宅数据揭秘，这家房企要占据豪宅市场制高点，有何底气？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

文/易居企业集团·克而瑞分析师王莹

2020年，南宁楼市迈入“高端元年”。这一年，约30盘迈入“300万+”的豪宅队列。一直以来，对南宁而言较为稀缺的豪宅产品，首次呈现百花齐放的局面。与国内一线城市相比，南宁豪宅市场起步晚，但是发展快、空间大，4年时间豪宅成交金额就上涨1978%，颇受众多地产大鳄关注。

作为住宅的“金字塔顶”产品，南宁豪宅市场究竟发展如何？克而瑞将从大数据角度重磅揭秘。

上涨1978%！近四年南宁豪宅成交金额飙升

豪宅，代表着一座城市最高的住宅水平。

近几年来，国内豪宅呈现一线城市稳健发展，二线城市快速增长的势头。与全国热点一二线城市相比，南宁的豪宅市场起步有点晚，但发展较快，市场空间大，吸引众多房企大鳄的关注。

2009年，是南宁房地产界普遍认可的南宁“豪宅元年”，这一年托斯卡纳面市，南宁有了首个千万豪宅。到2020年，南宁豪宅发展已经走过了近11个年头，在这11年里，南宁豪宅发展也经历了4个阶段——起步阶段、井喷阶段、稳步发展阶段以及二次井喷阶段。

△克而瑞制图

之所以说起步晚，从克而瑞数据来看，2016年全国一线城市豪宅占比大多在2%-10%，即使是与南宁经济情况相似的南昌市和合肥市，豪宅市场占比也达到1.62%和0.85%。而南宁豪宅市场份额仅0.40%。

但是，这一金额占比在2020年1-5月已经达到8.31%，4年涨幅达1978%，上涨惊人。

据克而瑞不完全统计，2009年南宁总价超300万的豪宅项目仅2个，到了2012年300万+的豪宅已经扩容到近10盘，2018年这一数字到了25盘，2020年1-5月则扩容至约30盘，还不算目前蓄势尚未发售的五象湖、三岸高端项目。

统计口径：豪宅产品选取标准为单价在2万元/㎡以上且总价超300万元的住宅

数据来源：CRIC

从成交量价来看，南宁豪宅产品自2012年开始出现成交跳涨，近年来整体保持稳步上涨态势，2019年成交面积达16.05万㎡，为近10年来的高峰。2020年1-5月，不到半年的时间，南宁豪宅产品成交11.64万㎡，已经占到2019年的73%，成交均价达27000元/㎡，为历年来的小高峰。按这一态势，2020年豪宅产品成交大概率将大幅跳涨。

豪宅市场火热的背后，除了经济水平提升后塔尖人群需求上涨外，产品力升级也是一大因素。2020年，当下豪宅的产品逻辑，已经从“硬件豪”，深入到更加关注城市高精尖人群的真正需求。也就是说，除了核心地段这一价值硬指标外，塔尖圈层开始追求居住的尺度感、体验感与生活的高效性。

怎样才算顶级豪宅？离不开4大“基因”背书

提到豪宅，ONE57、海德公园一号、汤臣一品等享誉全球的里程碑式项目是绕不过的话题。先看下顶级豪宅有多豪。

ONE57

ONE57坐落在纽约曼哈顿57街，坐拥纽约最好的城市景观，项目位于中央公园中轴线上，可俯瞰全园。项目有着“亿万俱乐部”之称，每平方米售价7.36万美元（51.52万人民币），顶层公寓售价均超过1亿美元（约7亿人民币），住在这里的人大部分都是福布斯富豪榜里的显赫人物。

ONE57由全球顶级的建筑师和设计师操刀建筑和室内设计，拥有高级居所配套设施和高端的酒店式服务，是为全球富豪量身定制的高级豪宅。

海德公园一号

项目位于英国伦敦奈茨布里奇的公寓，由30年来最具影响力的建筑师之一——理查德·罗杰斯操刀设计。与ONE57类似，海德公园一号同样为商业地段与自然资源结合的典范。

它比邻英国皇室公园——海德公园，不远处就是泰晤士河，对面又是肯辛顿商业区的中心地带。不同的是，它又独具艺术气质和皇室典范，相邻不远是大不列颠自然史博物馆、瑟蓬泰萨奇艺术画廊，不远处又是英国女王的宫邸白金汉宫，运气好的话，透过午后的落地窗甚至还看得到女王出行的车队。项目2011年开盘即成为世界上最贵楼盘，每平米售价最高达66万元人民币。

汤臣一品

谈到中国豪宅，汤臣一品是一个绕不过的话题。汤臣一品占据陆家嘴黄金地段，深厚是代表中国力量崛起的鹿角最，身前是十里洋场，万国建筑，百年外滩。

2005年10月，在上海楼市均价8238元/㎡的时候，汤臣一品第一次将豪宅提升到11万元/㎡的价格。项目至今已有10年有余，但其定制的汤臣一品金、诸多智能化设备还被人津津乐道，近期的售价依然托起豪宅销售天花板——18万元/㎡。

对标国内外经典的豪宅项目，会发现成功的豪宅普遍自带“四大基因”，也就是地段、资源、品牌、产品四大共性。

其中，地段和自然资源打下了豪宅的基础，豪宅位置选取的偏好决定其豪宅属性到底是城市资源型还是自然资源型。品牌和产品决定了豪宅的高度。产品的选择决定了豪宅的形态——别墅、大平层或公寓，而品牌则是豪宅品质的最强背书。

之所以能称的上顶级豪宅，基本都是占据核心地段以及稀缺自然景观资源，并拥有实力雄厚的品牌和超高产品力的加持。

敢自称“天赋”系豪宅，保利3大项目底气何在？

对于豪宅而言，什么项目能称得上“天赋”？

简单来说，就是项目自带光环，占据城市最核心的地段，拥有难以复制的稀缺景观资源，再加上让塔尖圈层都挑不出刺的优质产品，以及高端物业服务、文化底蕴等“软配套”的打造，才能说是“天赋”豪宅，生来如此。

但是，要能同时满足以上条件的豪宅，在每个城市都十分稀缺。2020年，广西保利推出首个TOP级豪宅系——天赋系，并介绍旗下3个核心项目：保利·冠江墅、保利·君悦湾、保利·和院，在南宁豪宅市场掀起波澜。

纵观目前南宁在售豪宅，超10盘迈入“500万”行列，部分甚至达到千万量级，其中保利“天赋系”豪宅就占了3个席位。对标豪宅的4大“基因”，保利“天赋系”3大核心产品，项目无论是从地段、自然资源、产品、服务、文化来看，均是“高分”项目，确实有自称“天赋”的底气。

【保利·冠江墅】

地处东盟商务区，为业主打下5A级的“江山”

对地段和稀缺景观资源的执着，是保利“天赋系”产品的一大亮点。保利·冠江墅地处东盟商务区，是广西政策、经济、会展、文旅四大中心，占据南宁最为核心的地段和房价制高点，可以近享南宁最为优质的商业、教育、休闲文旅配套。

5A级的“江山”长什么样？保利冠江墅未来将占据2个国家5A级景区，项目与青秀山为邻，也是5A级青秀山保护区内唯一的地产项目；紧邻正在申报5A级景区的百里秀美邕江，南向迎江视野达3.2公里，是凤岭拥有江山资源的院墅，也是唯一南向望江的别墅。此外1300亩蜡烛湾湿地公园、国际标准18洞青山高尔夫球场、200亩中央公园等景观环绕。在城市最为中心的地段，同时能享受到这么多稀缺景观资源，实属难得。

产品设计走心，高舒适度、最大化利用景观

保利·冠江墅采用“中魂西技”的现代建筑手法，打造中国传统院落，以皇家园林为蓝本，暗合故宫七进式院落的建筑智慧与礼仪规制，营造南北三进院落和东西八条街巷的院落生活，量身定制中国传统归家礼序。

227-350㎡院墅容积率仅0.7，5.4米层高地下室，拥有阳光私家车库。户户赠送私家花园，拓展面积高达100-300%，主力拓展面积高达180-360㎡。140-216㎡天墅大平层拥有8.7米入户大堂、超五星级会客厅；一梯一户，专属电梯；拓展面积达40㎡，全落地飘窗、超10米景观阳台。

保利·冠江墅216㎡大平层户型

【保利·君悦湾】

占据国宾湾区，邕江三面环绕

在地段的选取上，保利·君悦湾同样是“自带光环”。项目位于柳沙国宾区湾首，背靠5A级青秀山，邕江三面环绕，与400亩柳沙公园一路之隔，占据拥有8000年贝丘文脉的土地资源。项目与区党校仅一墙之隔，国宾荔园山庄在侧。

项目采取Art Deco风格，园林则由加拿大PR+A国际设计集团设计打造，该机构在国际上担纲了迪拜大厦、迪拜海边酒店等著名项目的设计。整个项目容积率仅2.0，打造644席空中墅院。14栋塔楼呈围合布局，呈贝壳式嵌入江湾，与自然融为一景。

打造南宁绝版的大平层户型

保利·君悦湾户型在南宁目前可谓“绝版”，全部是超高赠送、超大阳台、极奢尺度的设计，3.6米层高，打造一层一户的极致奢想空间。

146-337㎡大平层，一层一户双梯，12米高迎宾大堂，270°景观视野，户户南面揽江。337㎡六房赠送面积高达221㎡，光L型景观阳台面积就有141㎡，空中庭院、天幕泳池、空中会客厅，业主可以有N种玩法。

保利·君悦湾337㎡户型

【保利·和院】

10年锻造，都心千亩成熟墅区

山渐青地处南宁新都心，是南宁都心内唯一千亩墅区，路网升级，二环-邕武立交、地铁3号线“邕武路站”、“高改快”二环扩建、秀厢-邕武立交、那安快速路等交通配套环绕，可快速通达东盟商务区。

历经10年时光锻造，山渐青无论是生活氛围还是配套均十分成熟。广西大学附属中学新校区（规划）距山渐青直线距离仅600米，竹溪风情商业街、九天瑶台等高端配套设施，更让这座主城墅区倍添许多繁华烟火气。

在自然资源商，山渐青位于邕江支脉旁，周边89万亩高峰森林公园、竹排溪、沙江河等景观环绕，自身拥有100亩原生态龙湖、2.5公里环山大道，种植1008棵古木，景观宜人。

0.8绝版低密墅区，光庭院赠送最高超500㎡

作为山渐青的收官别墅组团，保利·和院打造为中国和文化风骨院落，容积率仅0.3，在目前南宁别墅产品中已经绝版，还有1:3的超宽楼间距。168-216㎡和院产品，均做到1墅7院、超500㎡庭院赠送。

168㎡户型，做到五房两厅三卫，附赠地下室、花园、露台，实得面积最高约615㎡。负一层弹性面积达117㎡，可改造为娱乐空间或社交空间。一层的餐厅与客厅采用横厅设计，庭院进深加长，令客厅、餐厅与卧室的开间均朝南。横厅约8.9米开间与超8米挑高，让厅堂与传统户型相比更加大气。

和院168㎡户型图

值得一提的是，广西保利采用中魂西技的手法，将传统四合院与现代洋房结合。首创建面约130-195㎡空中四合院，定制了约50㎡家庭核心区，把中国传统的院子搬到空中。低密、1:1超宽楼间距的尺度，打造出阳光满满的“光合”洋房。

【写在最后】

除了占据城市核心区位、稀缺的自然资源外，保利“天赋系”3大项目在“软服务”上也无可挑剔。

针对天赋系塔尖圈层，广西保利打造“保利天赋club”，业主可享受7大会员权益，如金钥匙管家专属礼遇、享受保利城市剧院等VIP特权，特邀文化艺术等名师大家定制圈层茶话会、定制专属医疗服务等，都深刻贴合塔尖圈层更深层次的交际、文化以及生活需求。疫情之下，保利物业推出“36.8°服务”，以6重服务准则、3大安防系统、3米微笑服务，给业主带来尊崇的体验。

整体来看，无论地段、自然资源、产品设计，还是业主能享受的硬件配置、软性服务，保利“天赋系”3大核心项目已经不输给南宁任何一个3万+的豪宅项目，引领南宁豪宅项目品质和理念的升级之作。

从客群来看，富豪们在讨论豪宅时究竟都关注哪些方面？他们更青睐哪类的豪宅产品？下周二克而瑞为你持续揭秘。